《求是》杂志在2026新年第一天发表了一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的特约评论员文章，它一出炉就点燃了坊间的热议。
但很可惜，网上很多分析解读都没有抓住这篇文章的真正主旨，所以野望谷就给大家好好聊一聊。
第一，这篇文章的规格确实不低，但也没必要过度拔高。
众所周知，《求是》在国内所有期刊杂志中的权威地位无人可以超越，这点毋庸置疑。能够刊登在《求是》上的任何一篇文章都必然是经过反复修改、字斟句酌的，文章发表动作本身就代表着一种官方态度。
《求是》每半个月出版一期。每一期的第1篇文章是最重磅的，紧随其后的几篇重要人士署名文章、机构署名文章、评论员文章、社论文章等通常是围绕第1篇文章的延伸和细化；紧接着到了第5篇或第6篇时会推出一篇评论员文章，内容通常是围绕近期热点或大事进行评议，以明态度、以正视听。
一般来说，“社论”的规格高于“评论员文章”，“评论员文章”的规格高于其他评论文章。评论员文章的权威性仅次于社论，它直接代表着报社刊社及其编辑部的整体意见，也直接传递了官方的意图，围绕的话题也多是时事热点、大政方针、舆论关切。
其中，由编辑部直接撰写的叫“本报（本刊）评论员文章”，由编辑部定向邀约外部人士撰写的叫“特约评论员文章”。历史上最著名的特约评论员文章，就是首先在《光明日报》上发表的《实践是检验真理的唯一标准》。
而这次《求是》杂志发表的《改善和稳定房地产市场预期》正是一篇特约评论员文章，排版位次处于本期较为靠前的第6篇。从这个角度看，这篇文章的规格确实不低。
但要注意的是，这篇文章毕竟只是一篇评论员文章，它并不是官方的一则正式新闻通稿、并不是官方新召开了一次重要会议、并不是官方新出台了一项政策文件、并不是某位主管人士发表了一席重磅谈话，它本身并不带有政策发布或政策预热的意味。
这篇文章的作者钟庭军先生，现任住房和城乡建设部政策研究中心副处长。政策研究中心是住建部下属的一个事业单位，负责住房和城乡建设领域相关政策的战略性、前瞻性研究，简单说就是住建部下属的一个官方战略智库。
因此，钟庭军先生的身份就决定了这篇文章带有一定的学术探讨、形势评论的意味，不能把它看成是一种住建部门的政策发布或信号宣示。而以评论员文章、不是以社论文章的形式发表，也说明了这个话题尽管很重要，但尚不至于要以社论的严肃规格来申明官方意志。
就在刚刚过去的12月23号，住建部刚刚举行了年度全国住房城乡建设工作会议。从会议内容来看，住建部对房地产领域的政策设计路线图基本都是继续围绕过去一两年来的既定方针走，并不存在什么房地产政策可能有重大转变的表述。
所以，野望谷认为应以客观态度来看待这篇文章。有些人动辄就说“国家要对房地产市场下猛药了”、“房地产行业要放大招了”之类的话，除了耸人听闻之外，并无任何实证依据。
第二，这篇文章中出现了很多对房地产市场令人耳目一新的表述，个中内涵和蕴味值得反复揣摩。
文章说：“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。房地产市场健康发展，事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益”；
“有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。显而易见，这种观点有失偏颇。
要看到，房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。”
——能够如此直截了当地阐明房地产业的“举足轻重”，说实话在近几年来的官媒文章中是十分少见的。文章还旗帜鲜明地驳斥了“有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了”的论调，传递的态度再清晰不过。
值得注意的是，文章把房地产业说成是“国民经济的重要产业”、“支撑国民经济的基础产业”，而不是多年以前提出的“国民经济的支柱产业”。显然，“重要产业”“基础产业”的分量同“支柱产业”还是不可同日而语的。
文章还说房地产业是“居民财富的重要来源”，这背后所体现的逻辑关系十分值得探究。
野望谷此前分析过，今年经济工作的发力重点一是消费、二是投资，这两者都离不开“居民财富”这个基石，而想要建立内需主导、振兴消费和投资就离不开“居民财富”这个根本。文章一针见血指出了房地产业是居民财富的“重要来源”，这就等于是把房地产同经济大局再度关联到了一起。
文章说：“房地产带有显著的金融资产属性”。
——房地产的金融属性是一个众所周知的事实，但官方究竟是强调房地产的民生属性、还是强调房地产的金融属性那还是有区别的。
毕竟，更便宜的房子才符合民生的诉求，而能保值增值的房子才能规避金融的风险，这两个诉求在逻辑上其实是有一定冲突的。然而文章在这个问题上的立场是很清楚的，这也迎合了过去两年来国家一直对房地产市场所要求的“止跌回稳”。
文章说：“部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响”；
“从近期房地产市场运行状况看，我国房地产市场正在经历深度调整”；
“也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势”；
“一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程”。
——这几段话的最大意义在于，坦诚地承认了当前房地产市场存在的各种问题和困难，没有回避矛盾，也没有掩盖现实。
同时，文章也直白地表示房地产市场止跌回稳的目标无法一蹴而就，因为“消化库存、市场出清需要时间”，“转化为当前发展动力和信心也需要一个过程”。
文章说：“有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间”，“目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求”。
——可能有朋友对这个事数字不敏感，我们做个对比：整个十三五期间（2016-2020），全国累计销售新建商品房面积约75亿平方米（约相当于7500万套），平均每年15亿平方米（约相当于1500万套）；整个十四五期间（2021-2025），全国累计销售新建商品房面积约50亿平方米（约相当于5000万套），平均每年10亿平方米（约相当于1000万套）。
也就是说，如果文章中的预测能够实现的话，那么未来五年商品房的新建和销售规模并不会较此前十年有显著缩水。
文章说：“保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。
政策协调上，强化政策一致性评估，房地产受经济发展阶段、宏观经济形势、居民收入增速等整体预期影响明显，要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。”
——这里最受人们关注的一句话，就是“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。联想到前不久某直辖市在解除房地产限购限贷政策上的“挤牙膏式”调整策略，人们都能读出文章的意有所指。
文章认为，应将房地产政策纳入宏观政策取向一致性评估范畴，对于房地产市场相关限制性措施说的是明白无误的“取消”。假如这些意见最终能被采纳的话，那就是为各城各地的住建部门“解套”了，目前国内仅存在于个别城市的极少量房地产限购限贷政策最终被取消或将只是个时间问题。
第三，这篇文章并未说要改变当前既定的房地产行业路线方针，因此不宜自作多情地解读出会有什么新的重大政策出台或转变的信号。
注意文章中的这些表述：“从深层次看，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化”；
“一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。
无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头”；
“供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。”
——这就是说，过去一两年来国家对房地产市场已从高速增长期迈向平稳发展期、城市建设已从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段、传统房地产发展模式已经走到了尽头的基本判断没有变，房地产行业要朝着增加保障房比重、建设“好房子”、转向低负载低杠杆低回报经营的基本方向没有变，房地产开发模式必须转型、房地产发展新模式必须构建、房地产供给要盘活存量严控增量、房地产企业要从“类制造业”转向“服务运营业”的基本要求没有变。
所有说，有些人从这篇文章中读出什么“国家要对房地产市场下猛药了”、“房地产行业要放大招了”等诸如此类的说法，着实没有任何凭据。
唯一值得留意的是文章中的这句话：“合理把握各项基础制度出台时机”，“推动新旧模式平稳转换”。
——也就是说，文章认为，尽管既定的房地产行业政策路线方针不会发生动摇，但在出台时机把握上还是应当循序渐进，避免对市场造成太大冲击，时机尚不成熟的可暂先不出台，以确保在从旧模式到新模式的过渡期间不诱发市场震荡。
第四，这篇文章的中心主旨其实从标题中就已经显露无遗了，那便是要改善和稳定房地产市场的“预期”。
试想，如果文章的主旨是针对房地产市场本身、或者房地产行业政策的话，那么这篇文章的标题完全可以使用一种更加直接和坚决的表达方式。通过标题便可大致看出文章的中心思想，这也是所有官方评论文章约定俗成的行文规矩。
所以，从这篇文章的标题——“改善和稳定房地产市场预期”的落脚点在“预期”两个字上就能看出，这篇文章所针对的主要是当前社会上对于房地产市场的“心理预期”问题，意在用主流媒体和官方发声来提振市场信心、扭转大众预期、引导社会舆论。
联想起前不久一些地方和网络平台对涉嫌唱衰楼市、歪曲解读房地产政策的互联网内容和自媒体账号进行集中处置清理的行动，我们就能明白这篇文章发表的背景了。
文章说：“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”；
“加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，更受群众关注。除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测，如房地产投资、法拍房数量、房企倒闭或债务重组等，对于敏感性指标的发布要做好专家解读。
统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，特别是要加强对有关房地产业发展的一些重要指标变动的解释，引导人们从整体上客观看待我国房地产发展趋势。
同时，对企业、机构和个人通过自媒体等散布有关房地产业发展的不实信息进行及时管控，多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。”
——可见，“加强预期管理”、“加强信息和舆论引导”才是这篇文章希望传递的主旨。具体来说，文章认为，针对房地产市场的预期管理要从三个方面着手：
一是不仅要继续对房地产市场的相关价格指标进行实时监测，还要对直接影响社会预期的关键指标和关键事件加强监测，比如房地产投资数据、法拍房数量数据、房企倒闭或债务重组数据等，数据指标发布的同时还得配套专家解读，以引导舆论观点和市场注意力。
二是要将主流媒体、传统媒体、互联网新媒体统筹起来，相关政策解读、舆情分析、数据解释要遵循统一的导向指引，营造出一种积极、正面、客观、乐观的舆论氛围，尤其是主流媒体要在其中发挥引领作用。
三是对于一些由互联网自媒体发布的不真实、不理性信息及时采取管控措施，尤其是针对唱衰唱空楼市、发布不实信息的网络内容，多措并举推动房地产市场健康、正向、良性预期的树立。
由此观之，预期管理将成为接下来房地产市场的一项重要工作。不论是通过官媒正面发声回应，还是对互联网自媒体进行管控引导，都属于房地产市场预期管理的关键一环。
最后，分享一段多年前某位财经领域权威人士针对预期管理问题说过的话：
“提高舆论引导的可信度也很重要，必须实事求是，拿捏好分寸。
我们的成绩和不足都摆在那里，适当的正面宣传对引导预期、提振信心是必要的，但是，对成绩不能说过头，对问题不能视而不见，甚至文过饰非，否则会挫伤信心、破坏预期。
对学术上、专业性的不同意见，要允许各抒己见，鼓励从专业层面展开讨论，真理越辩越明，对稳定预期也会起到积极促进作用。”
可能有朋友注意到，近期有好几篇文章在发表后不久就无法查看了，比如《人民币汇率“破7”的背后真相与未来趋势》《东北这家城商行，六任董事长……》《央企中铝集团财务部走出了一位……》等等。对于这些内容，我都通过私域渠道中与朋友们进行了分享。
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